El inquilino no paga
Si tu inquilino adeuda dos o más pensiones mensuales, la ley te permite cobrar lo debido y pedir la terminación del contrato ante el Juez de Inquilinato. Recuperar el inmueble es un paso aparte, con su propia vía — nunca por tu cuenta.
Deber el arriendo no autoriza a que te saquen de un día para otro ni por la fuerza: hay un juicio, y conservas el derecho a apelar. Lo que pagues o pruebes antes de la citación puede cambiar el resultado.
Ante la mora se confunden tres pretensiones que son distintas — y el orden importa. Separarlas es lo que ordena bien el reclamo:
Cobrar: exigir las pensiones adeudadas. Es una deuda de dinero.
Terminar: dar por concluido el contrato invocando la causal de falta de pago. Es un efecto sobre el contrato.
Recuperar: obtener la restitución física del inmueble. Ocurre al final de la vía legal, no antes ni por mano propia.
Qué dice la ley
La falta de pago habilita al arrendador a dar por terminado el arrendamiento, pero la ley fija un umbral concreto: la causal exige la falta de pago de DOS pensiones locativas mensuales, y esa mora debe haberse mantenido hasta la fecha en que se cita al inquilino con la demanda.
Las controversias de inquilinato se tramitan en procedimiento sumario, ante la jueza o juez de inquilinato y relaciones vecinales del cantón. No es un desalojo administrativo ni una gestión privada: es un juicio.
La apelación y la consignación — lo que rige hoy
- El fallo que condena al inquilino por falta de pago SÍ es apelable.
- Una vez admitido a trámite el recurso, el tribunal dispone que el inquilino consigne el valor de las pensiones adeudadas según la sentencia; si no lo hace dentro de 15 días, el recurso se declara desierto. Si la sentencia no se confirma, lo consignado se le devuelve.
- El requisito de consignación NO aplica cuando la pensión mensual no supera el 20% de la remuneración básica unificada.
- El texto literal del Art. 42 parece exigir consignar ANTES de apelar. La Corte Constitucional declaró esa lectura constitucional solo si se interpreta que la consignación se pide DESPUÉS de admitido el recurso (Sentencia 007-15-SCN-CC).
- En 2024 la Corte volvió a declarar vulnerado el derecho a recurrir cuando un juez negó la apelación por falta de consignación previa (Sentencia 64-20-EP/24). Por eso la regla vigente no es la letra aislada del artículo, sino la letra interpretada por la Corte.
- La mora NO autoriza a cambiar cerraduras, cortar servicios ni retener los bienes del inquilino.
- Deber el arriendo NO produce, por sí solo, la recuperación automática del inmueble.
- Terminar el contrato NO es lo mismo que ya tener el inmueble de vuelta: falta la restitución.
- Qué puedes perseguir
- Cobrar lo adeudado y pedir la terminación del contrato por la causal de falta de pago. Son acumulables, pero distintas de la restitución.
- Qué necesitas acreditar
- El arrendamiento (contrato o su prueba), la mora de dos pensiones y que se mantiene a la citación de la demanda.
- Qué NO puedes hacer
- Recuperar el inmueble por tu cuenta: cambiar cerraduras, cortar servicios o sacar los bienes es improcedente, aunque haya mora.
- Qué consecuencia enfrentas
- Un juicio sumario que puede terminar el contrato y ordenar la restitución del inmueble. No un desalojo inmediato ni por la fuerza.
- Qué hechos importan
- Los pagos y sus comprobantes, y el momento: lo que pagues antes de la citación puede impedir que la causal se configure.
- Qué defensas conservas
- El derecho a apelar; la consignación se te pedirá recién tras admitirse el recurso, y no aplica si la pensión no supera el 20% de la RBU.
Qué vías existen
Existen vías distintas según lo que se persiga. Power Facts no recomienda una: el orden y la combinación dependen de tu caso concreto.
Casos que cambian la respuesta
Pago parcial o tardío antes de la citación
La causal exige que la mora de dos pensiones se mantenga hasta la citación de la demanda; pagar antes de ese corte puede impedir que la causal se configure.
Discrepancia sobre si se pagó
Se decide por prueba: comprobantes, transferencias y recibos. Sin registro del pago, la discusión se vuelve palabra contra palabra.
El inquilino quiere apelar la condena
Puede: el recurso se admite y, una vez admitido, se le pide consignar lo adeudado según la sentencia (salvo la excepción del 20% de la RBU).
Coexistencia de cobro y terminación
Son pretensiones acumulables pero distintas; cobrar no cierra el contrato y terminar no salda automáticamente la deuda.
Existe un garante o fiadorsin regla expresa
El alcance de la responsabilidad del garante frente a la mora depende del contrato y de reglas que las fuentes vigentes no fijan de forma específica; por eso no lo afirmamos aquí.
- LILey de Inquilinato · Art. 42 — Trámite de las controversias — procedimiento sumario
- COGEPCOGEP · Procedimiento sumario
El derecho, la vía y la ejecución son cosas distintas: cobrar no es terminar el contrato, y terminar no es recuperar el inmueble. Cada fuente se cita por su artículo; COGEP se enlazará cuando su navegador esté publicado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar la cerradura si mi inquilino no paga?
No. Recuperar el inmueble por mano propia —cambiar cerraduras, cortar servicios, sacar sus cosas— es improcedente. La restitución debe seguir la vía legal aunque el inquilino esté en mora.