El contrato de arrendamiento
Si el canon supera un salario básico unificado (SBU), el contrato DEBE ser escrito y tú, como arrendador, debes registrarlo ante notario dentro de los 30 días siguientes. Por debajo de ese monto puede ser verbal, pero el escrito es tu prueba.
Puedes exigir contrato escrito cuando el canon supera 1 SBU: es una obligación legal, no un favor. Y tienes derecho a una duración mínima de dos años, salvo casos puntuales.
Un contrato de arriendo cruza tres decisiones que conviene no confundir:
La forma: verbal o escrito — y cuándo el escrito deja de ser opcional.
El registro: cuándo la ley obliga a inscribirlo ante notario, y en qué plazo.
El plazo: la duración mínima que la ley reconoce al arrendatario.
Qué dice la ley — forma y registro
El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito. Pero cuando el canon mensual excede de un salario básico unificado del trabajador en general, la ley exige forma escrita, y obliga al arrendador a registrar el contrato ante un notario dentro de los treinta días siguientes a su celebración.
Es decir: por encima de 1 SBU el escrito no es un consejo de prudencia — es un requisito legal, y el registro notarial es parte de esa obligación, a cargo del arrendador.
El plazo mínimo a favor del arrendatario
En todo contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a una duración mínima de dos años. Se exceptúan casos por su naturaleza breve: habitaciones en hoteles, pensiones o posadas; arriendos a quienes están de tránsito; y locales para exhibiciones o espectáculos de corta duración.
¿Qué pasa si no se registra?
- Lo que sí es claro: un contrato celebrado conforme al Art. 29 es oponible frente a quien compre el inmueble. En un traspaso de dominio, tener el contrato en regla permite al arrendatario oponerse al desahucio del nuevo dueño.
- La ley obliga a registrar, pero no fija expresamente la consecuencia de no hacerlo (validez, prueba o sanción). Con las fuentes vigentes no encontramos una regla específica que la establezca; por eso no la damos por sentada.
- Un arriendo verbal NO es inválido cuando el canon está por debajo de 1 SBU — pero probar sus condiciones se vuelve difícil.
- El escrito por encima de 1 SBU NO es opcional: es obligación legal, con registro notarial a cargo del arrendador.
- Cuándo el escrito es obligatorio
- Cuando el canon mensual supera 1 SBU. Debajo de eso puede ser verbal, pero el escrito te protege.
- Tu obligación de registro
- Registrar el contrato ante notario dentro de 30 días de su celebración — la carga es tuya, no del inquilino.
- Qué te conviene incluir
- Partes, inmueble, canon, plazo, garantía, estado del bien y quién asume servicios y reparaciones.
- Qué puedes exigir
- Contrato escrito si el canon supera 1 SBU; es una obligación legal del arrendador.
- Tu plazo mínimo
- Duración mínima de dos años, salvo los casos de naturaleza breve (hotel, tránsito, exhibiciones).
- Por qué te conviene el registro
- Un contrato en regla es oponible si el inmueble se vende: puede frenar el desahucio del nuevo dueño.
Qué vías existen
El contrato no es una vía en sí mismo, pero define casi todo lo que sigue. Según el conflicto:
Casos que cambian la respuesta
Arriendo verbal con canon bajo 1 SBU
Es válido, pero probar sus condiciones es difícil: sin escrito, canon, plazo y garantía quedan palabra contra palabra.
Canon supera 1 SBU y no hay escrito
La ley exige forma escrita en ese tramo; el arrendatario puede exigirla y el registro es obligación del arrendador.
El arrendador no registró el contratosin regla expresa
La ley no fija expresamente qué ocurre si no se registra; lo que sí es claro es que un contrato en regla es oponible en un traspaso de dominio.
Se vende el inmueble durante el arriendo
Un contrato celebrado conforme al Art. 29 permite oponerse al desahucio del nuevo dueño; sin él, la posición es más débil.
El derecho, la vía y la ejecución son cosas distintas: cobrar no es terminar el contrato, y terminar no es recuperar el inmueble. Cada fuente se cita por su artículo; COGEP se enlazará cuando su navegador esté publicado.
Preguntas frecuentes
¿Un arriendo sin contrato escrito es válido?
Puede existir un arrendamiento sin documento escrito, pero probar sus condiciones se vuelve muy difícil. El contrato escrito es lo que da certeza a ambas partes sobre canon, plazo y garantía.