Reparaciones que no hacen
Te corresponden las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en estado de servir; no puedes privar de los servicios existentes. Si no cumples lo ordenado por el Juez, hay sanción.
El arrendador debe hacer las reparaciones necesarias para que el inmueble sirva; tú, las locativas y los daños que causes. Que una reparación sea urgente no te autoriza a ejecutar cualquier obra por tu cuenta: avisa, documenta, y si no responde puedes pedir al Juez que la ordene.
Ante una reparación pendiente, tres cosas que no conviene mezclar:
Quién repara: las necesarias son del arrendador; las locativas y los daños propios, del inquilino.
Urgencia: acelera la necesidad, pero no cambia por sí sola de quién es la obligación.
Actuar: el inquilino no ejecuta cualquier obra por su cuenta; la vía es avisar y, si hace falta, pedir al Juez que ordene.
Quién debe reparar
El arrendador está obligado a mantener el inmueble en estado de servir, lo que incluye hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, salvo las locativas —que corresponden al inquilino—. Pero incluso las locativas son del arrendador si el deterioro provino de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la cosa. El inquilino, a su vez, repara de inmediato y a su costa los daños que él causó a las instalaciones.
Qué puede hacer el inquilino si el dueño no responde
La urgencia no autoriza a ejecutar cualquier obra por cuenta propia ni a descontarla del canon sin más. La vía es avisar al arrendador y dejar constancia; si no repara, el inquilino puede acudir al Juez de Inquilinato, que puede ordenar la reparación. Si el arrendador no cumple lo ordenado o priva de los servicios existentes, se expone a sanción.
- “Urgente” NO es una autorización general para ejecutar cualquier obra por cuenta propia.
- El inquilino NO puede descontar del canon la reparación sin seguir la vía correspondiente.
- El arrendador NO puede privar de los servicios existentes mientras se discute una reparación.
- Qué te corresponde
- Las reparaciones locativas y los daños que tú causaste; lo necesario es del arrendador.
- Qué hacer si no responde
- Avisar y documentar; si no repara, pedir al Juez que lo ordene — no ejecutar por tu cuenta.
- Qué reunir
- El aviso al arrendador y la evidencia del desperfecto (fotos, fechas).
- Qué te toca
- Las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en estado de servir.
- Tu riesgo
- No cumplir lo ordenado por el Juez o privar de servicios existentes acarrea sanción.
Casos que cambian la respuesta
El deterioro vino de fuerza mayor o mala calidad del inmueble
Incluso las reparaciones locativas corresponden al arrendador cuando el daño provino de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la cosa.
El dueño no responde y la reparación es urgente
La vía es avisar y, si no repara, pedir al Juez que lo ordene; la urgencia no autoriza a ejecutar cualquier obra por cuenta propia.
El inquilino quiere descontar la reparación del canon
No procede descontar unilateralmente sin seguir la vía; conviene documentar y acudir al Juez.
El derecho, la vía y la ejecución son cosas distintas: cobrar no es terminar el contrato, y terminar no es recuperar el inmueble. Cada fuente se cita por su artículo; COGEP se enlazará cuando su navegador esté publicado.