Incumplimiento del contrato
El incumplimiento del inquilino —subarriendo no autorizado, uso indebido, daños, obras no autorizadas— puede ser causal de terminación, pero no la produce sola: hay que identificar qué obligación se incumplió y seguir la vía. Incumplir no es recuperar el inmueble.
No cualquier reclamo termina el contrato. La terminación por incumplimiento procede solo por causas tasadas, con prueba y juicio — no de forma automática ni por mano propia.
Ante un incumplimiento, tres cosas distintas que no se producen en cadena automática:
Incumplir: se falta a una obligación del contrato o de la ley.
Terminar: el incumplimiento puede ser causal de terminación — pero requiere invocarla y probarla.
Restituir: recuperar el inmueble es un paso posterior, por la vía legal.
Qué obligación se incumple
El incumplimiento se ordena por la obligación afectada. La ley enumera como causales de terminación, entre otras: el subarriendo o traspaso sin autorización escrita, el uso del local para un objeto ilícito o distinto del convenido, los daños al inmueble, y las obras no autorizadas. El arrendatario, además, debe usar la cosa según el contrato y conservarla con el cuidado debido.
- Un incumplimiento NO termina el contrato por sí solo: hay que invocar la causal y probarla.
- Terminar por incumplimiento NO equivale a recuperar el inmueble: la restitución es un paso aparte.
- Ninguna causal autoriza la autotutela: sacar al inquilino o retener sus bienes por mano propia es improcedente.
- Qué identificar
- Qué obligación concreta se incumplió y si encaja en una causal tasada del Art. 30.
- Qué necesitas
- La prueba del incumplimiento; sin ella, la causal no se sostiene.
- Qué no puedes hacer
- Dar por terminado y recuperar por tu cuenta: cada paso tiene su vía.
- Qué mirar
- Si el reclamo corresponde a una causal real o es una imputación sin encaje legal.
- Qué defensas tienes
- La causal debe probarse; y la terminación sigue un procedimiento, no una decisión unilateral.
Qué vías existen
Según la obligación incumplida, el remedio cambia. Power Facts no recomienda uno: depende del caso.
Casos que cambian la respuesta
Subarriendo sin autorización escrita
Es una causal de terminación; requiere invocarla y probar la falta de autorización.
Uso del local distinto del convenido
Destinar el local a un objeto ilícito o distinto del pactado es causal de terminación.
El arrendador quiere terminar de inmediato
La terminación por incumplimiento no es automática: sigue causal, prueba y procedimiento.
El derecho, la vía y la ejecución son cosas distintas: cobrar no es terminar el contrato, y terminar no es recuperar el inmueble. Cada fuente se cita por su artículo; COGEP se enlazará cuando su navegador esté publicado.