Terminar el contrato de arriendo
No hay una sola forma de terminar: por vencimiento (aviso de 90 días antes de expirar), por traspaso de dominio (tres meses) o por causal anticipada del Art. 30. La forma define el procedimiento — y recuperar el inmueble es siempre un paso aparte.
La forma en que termina el contrato define qué debes hacer y qué puedes reclamar. Tienes un plazo mínimo de dos años a tu favor, y no pueden terminar anticipadamente sino por causas tasadas.
Terminar el contrato admite caminos distintos, y no conviene mezclarlos:
Al vencimiento: con aviso de 90 días; sin él, se renueva un año.
Anticipada: solo por las causales tasadas del Art. 30.
Por traspaso: la venta del inmueble termina el contrato, con tres meses para salir.
1 · Por vencimiento del plazo
El arrendador que quiere terminar al vencimiento debe comunicar su resolución con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del contrato. Si no lo hace, el contrato se entiende renovado en todas sus partes por un año, y por una sola vez.
2 · Por traspaso de dominio
La transferencia de dominio del inmueble termina el contrato. El nuevo dueño da al arrendatario tres meses para desocupar; pero si no lo desahucia dentro de un mes contado desde la transferencia, el contrato subsiste. Un contrato celebrado por escritura pública inscrita se respeta.
3 · Por causales anticipadas
Antes de vencido el plazo, el arrendador solo puede terminar por una de las causas tasadas del Art. 30: falta de pago de dos pensiones, daños, uso ilícito o distinto, subarriendo no autorizado, obras no autorizadas, ruina, entre otras. La demolición para nueva edificación tiene su propio desahucio de tres meses y exige planos y permiso municipal.
4 · La restitución y la oposición
Recuperar físicamente el inmueble es el paso final, por la vía legal. La oposición del inquilino al desahucio solo puede fundarse en las causales tasadas (por ejemplo, que ya pasó más de un mes desde el traspaso, o tener contrato conforme al Art. 29); se sustancia por el COGEP y la resolución causa ejecutoria.
- Terminar el contrato NO es recuperar automáticamente el inmueble: la restitución es un paso aparte.
- El arrendador NO puede terminar anticipadamente por cualquier motivo: solo por las causales del Art. 30.
- El plazo mínimo de dos años NO se pierde por una cláusula en contra dentro de ese período.
- Al vencimiento
- Avisa con 90 días de anticipación; si no, el contrato se renueva por un año, una sola vez.
- Antes del vencimiento
- Solo puedes terminar por una causal tasada del Art. 30, con su prueba y procedimiento.
- Recuperar el inmueble
- Es un paso posterior por la vía legal — terminar no equivale a tenerlo de vuelta.
- Tu plazo mínimo
- Dos años, salvo los casos de naturaleza breve. Una cláusula en contra dentro de ese período no te obliga.
- Terminación anticipada
- Solo procede por las causas del Art. 30; fuera de ellas, el arrendador no puede darla por terminada antes.
- Si venden el inmueble
- El contrato termina, pero tienes tres meses para desocupar y puedes oponerte si tienes contrato en regla.
Qué vías existen
La forma de terminación define la vía. Power Facts no recomienda una: depende de tu caso.
Casos que cambian la respuesta
El arrendador olvidó avisar los 90 días
El contrato se renueva en todas sus partes por un año, y por una sola vez.
Quieren terminar antes del plazo sin causa
No procede: la terminación anticipada solo cabe por las causales tasadas del Art. 30.
Pusieron una cláusula que reduce mi plazo
El derecho a la duración mínima de dos años se mantiene dentro de ese período, salvo los casos de naturaleza breve.
Ya terminó el contrato pero sigo sin entregar
La recuperación pasa por la restitución legal, no por mano propia; se sustancia por COGEP.
El derecho, la vía y la ejecución son cosas distintas: cobrar no es terminar el contrato, y terminar no es recuperar el inmueble. Cada fuente se cita por su artículo; COGEP se enlazará cuando su navegador esté publicado.