Me quieren sacar del inmueble
Terminar el arriendo tiene vías distintas según el motivo: por vencimiento (aviso de 90 días), por traspaso de dominio (tres meses) o por causal anticipada (p. ej. falta de pago). Cada una con su procedimiento — nunca por mano propia.
No pueden sacarte cuando quieran ni por su cuenta: hay causas tasadas y un juicio. Los “90 días” aplican a UN solo caso — el aviso del arrendador antes de que venza el contrato —, no a todos los desalojos. Cambiar cerraduras o cortar servicios es improcedente.
“Desalojo” no es una sola cosa. Según el motivo, cambian el supuesto y los tiempos:
Vencimiento: el arrendador avisa 90 días antes de que expire el contrato.
Traspaso de dominio: el nuevo dueño da tres meses para desocupar.
Causal anticipada: solo por las causas tasadas del Art. 30, antes del vencimiento.
1 · Por vencimiento del plazo
El arrendador que quiere terminar al vencimiento debe comunicar su resolución con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del contrato. Si no lo hace, el contrato se entiende renovado en todas sus partes por un año, y por una sola vez.
2 · Por traspaso de dominio
La transferencia de dominio del inmueble termina el contrato. El nuevo dueño da al arrendatario tres meses para desocupar; pero si no lo desahucia dentro de un mes contado desde la transferencia, el contrato subsiste. Un contrato celebrado por escritura pública inscrita se respeta.
3 · Por causales anticipadas
Antes de vencido el plazo, el arrendador solo puede terminar por una de las causas tasadas del Art. 30: falta de pago de dos pensiones, daños, uso ilícito o distinto, subarriendo no autorizado, obras no autorizadas, ruina, entre otras. La demolición para nueva edificación tiene su propio desahucio de tres meses y exige planos y permiso municipal.
4 · La restitución y la oposición
Recuperar físicamente el inmueble es el paso final, por la vía legal. La oposición del inquilino al desahucio solo puede fundarse en las causales tasadas (por ejemplo, que ya pasó más de un mes desde el traspaso, o tener contrato conforme al Art. 29); se sustancia por el COGEP y la resolución causa ejecutoria.
- Deber el arriendo NO autoriza a sacar al inquilino por la fuerza ni a cambiar cerraduras o cortar servicios.
- Los “90 días” NO son un plazo universal de desalojo: son el aviso previo a la expiración del contrato.
- Terminar el contrato NO equivale a tener el inmueble de vuelta: la restitución es un paso aparte.
- Qué no pueden hacerte
- Sacarte por su cuenta, cambiar cerraduras, cortar servicios o retener tus bienes. Todo eso es improcedente.
- Qué mirar primero
- Cuál es el motivo: no es lo mismo un aviso por vencimiento (90 días) que una causal anticipada o un traspaso de dominio.
- Cómo puedes oponerte
- Solo por las causales tasadas del Art. 48 (p. ej. contrato conforme al Art. 29, o más de un mes desde el traspaso); se resuelve por COGEP.
- Elige la vía correcta
- Vencimiento (90 días de aviso), traspaso (tres meses) o causal del Art. 30. Usar la equivocada traba el proceso.
- Qué necesitas
- Según la vía: el aviso a tiempo, la copia certificada del título en el traspaso, o la prueba de la causal invocada.
- Qué no puedes hacer
- Recuperar el inmueble por mano propia. La restitución sigue la vía legal, aunque tengas razón de fondo.
Qué vías existen
Cada motivo tiene su vía. Power Facts no recomienda una: depende de tu caso concreto.
Casos que cambian la respuesta
El arrendador no avisó los 90 días antes de vencer
El contrato se entiende renovado en todas sus partes por un año, y por una sola vez.
Compraron el inmueble donde vivo
El nuevo dueño da tres meses; pero si no te desahucia dentro de un mes desde la transferencia, el contrato subsiste.
Me quieren sacar por falta de pago
Es una causal anticipada (Art. 30 a): exige mora de dos pensiones y juicio sumario — no un desalojo inmediato.
Cambiaron la cerradura o cortaron los servicios
Es autotutela improcedente, aunque exista un motivo de fondo. La recuperación debe seguir la vía legal.
- LILey de Inquilinato · Art. 48 — Oposición de la persona inquilina al desahucio
- COGEPCOGEP · Procedimiento sumario
El derecho, la vía y la ejecución son cosas distintas: cobrar no es terminar el contrato, y terminar no es recuperar el inmueble. Cada fuente se cita por su artículo; COGEP se enlazará cuando su navegador esté publicado.
Preguntas frecuentes
¿El dueño puede cortarme el agua o la luz para que me vaya?
No. Cortar servicios o impedir el acceso para forzar la salida es improcedente, aunque el inquilino esté en mora. La desocupación debe seguir la vía legal.