El canon de arrendamiento
El canon se pacta entre las partes, pero la ley fija un techo: la pensión mensual no puede exceder de 1/12 del 10% del avalúo comercial catastral del inmueble, más los impuestos municipales. Cobrar por encima tiene sanción.
Si te cobran más del máximo legal, puedes reclamar la devolución de lo pagado en exceso con intereses. La acción prescribe en dos años.
Sobre el canon conviven tres cosas distintas: cuánto puede cobrarse, si puede subir durante el contrato, y qué pasa si se cobra de más:
El techo: cuánto es el máximo que la ley permite fijar como pensión mensual.
El ajuste: cuándo y bajo qué límites puede subir el canon durante el contrato.
El exceso: qué ocurre —y qué se puede reclamar— si se cobra por encima del máximo.
Qué dice la ley — el techo del canon
La pensión mensual de arrendamiento no puede exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que el inmueble consta en el catastro municipal, más los impuestos municipales que gravan la propiedad urbana. Para el precio total se cuentan todos los departamentos, piezas o locales del inmueble.
La norma y la práctica
En la práctica, el canon suele negociarse libremente según el mercado, y el techo del avalúo catastral rara vez se invoca. Pero sigue siendo el límite legal vigente: es la base sobre la que se mide el cobro excesivo y su sanción. Conocerlo te dice cuándo un cobro es reclamable, aunque el precio de mercado sea otro.
¿Puede subir el canon durante el contrato?
- En arriendos de vivienda, la ley prohíbe pactar el incremento automático del canon durante la vigencia mínima del contrato, cuando el canon no supera cierto umbral. Toda cláusula que contradiga esa prohibición se tiene por no escrita.
- El umbral que fija el Art. 18 se expresa en “salarios mínimos vitales”, una unidad histórica cuyo equivalente actual no es unívoco. Por eso no afirmamos una cifra: si tu caso depende de ese límite exacto, conviene verificarlo antes de invocarlo.
- El techo legal NO significa que el canon de mercado sea ilegal: significa que por encima del máximo el exceso es reclamable.
- Pactar un incremento automático en vivienda dentro de la vigencia mínima NO tiene efecto: se tiene por no escrito.
- Cómo fijar el canon
- Con libertad de mercado, pero el máximo legal es 1/12 del 10% del avalúo catastral más impuestos municipales.
- Qué evitar
- Cobrar por encima del máximo fijado: expone a multa y a devolver el exceso con intereses.
- Sobre los incrementos
- En vivienda, no pactes incremento automático dentro de la vigencia mínima: la cláusula no tiene efecto.
- Cómo saber si te cobran de más
- Compara el canon con el máximo del avalúo catastral; el municipio fija ese precio máximo por local.
- Qué puedes reclamar
- La devolución de lo cobrado en exceso, con el interés legal, además de la multa al arrendador.
- Plazo
- La acción para reclamar la devolución prescribe en dos años.
Qué vías existen
Según lo que se persiga, la vía cambia. Power Facts no recomienda una: depende de tu caso.
Casos que cambian la respuesta
El avalúo catastral está desactualizado
El techo se mide sobre el avalúo con que el inmueble consta en el catastro; un avalúo desactualizado altera el máximo. La actualización catastral es del municipio.
Se pactó un incremento anual automático en vivienda
Dentro de la vigencia mínima y bajo el umbral del Art. 18, esa cláusula se tiene por no escrita — no produce efecto.
El canon supera el umbral del Art. 18sin regla expresa
La ley expresa ese límite en “salarios mínimos vitales”, una unidad histórica sin un equivalente actual unívoco; con las fuentes vigentes no podemos fijar una cifra exacta para ese umbral.
Cobro excesivo ya pagado hace años
La acción para reclamar la devolución del exceso prescribe en dos años.
El derecho, la vía y la ejecución son cosas distintas: cobrar no es terminar el contrato, y terminar no es recuperar el inmueble. Cada fuente se cita por su artículo; COGEP se enlazará cuando su navegador esté publicado.
Preguntas frecuentes
¿El arrendador puede cobrar el canon que quiera?
El canon se acuerda entre las partes, pero la Ley de Inquilinato fija parámetros que lo limitan. No es un precio completamente libre.